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发布日期：2025-10-25 19:27 点击次数：63
2024年10月落地的“5+2+2”架构被取消开yun体育网，整合为“集团总部”“地区公司”“做事部”三大类组织
文|《财经》特约撰稿东说念主 王文彤
剪辑|杨立赟
9月17日，万科集团（000002.SZ/02202.HK）厚爱公布新一轮组织架构谐和，此前市集平日流传的架构谐和传言终于落地。
谐和后，万科集团将酿成“集团总部、地区公司、做事部”的新步地，旧年10月落地的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）被厚爱废除。
针对地产开荒业务，万科废除了总共区域公司，将组织架构精简为“总部-城市公司”二级管控模式，由总部径直料理16 个城市公司。
这是自本年1月国资推进深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）入主万科料理层后，万科发生的最大规模东说念主事变动和组织架构谐和。
别称头部券商的地产分析师对《财经》默示，万科这次组织架构谐和是为了进一步强化总部的料理职能，加速收权。此举既能提高里面有谈判后果，也能提高风险防控能力，加速万科化债程度，达成“落魄一盘棋”。
万科的组织架构谐和并不是个例。在房地产信息详尽处事商克而瑞重心监测的65家企业中，本年以来已有14家规模房企进行过19次谐和，其中前十大房企中有七家进行谐和。
克而瑞集团董事长丁祖昱分析，它们的谐和见识都以“废除中间层级、强化总部管控与城市端扩充力”为核心。短期内，房企的利润规模和盈利水平将不绝承压，头部房企正通过谐和组织架构“扁平化”来疏忽行业深度谐和。
《财经》记者就这次架构谐和有计划更多细节，万科方面未作复兴。
强化总部料理，加速收权
这次谐和后，万科将分为“集团总部”“地区公司”“做事部”三类组织，于旧年10月落地的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）被厚爱废除。
其中，“集团总部”的定位是集团风险司法核心、战术运营核心、金钱价值核心和科技窜改核心，负责集团发展战术制定、日常霸术料理和有谈判、万般风险管控等。万科在原有的董事会办公室、集团办公室/党群办公室外增设了审计监察中心、东说念主力资源中心、财务资金中心等11个职能中心。
“地区公司”的定位是集团一线业务的合作扩充核心，负责集团开荒业务，并统筹合作霸术处做事务在属地的具体开展。阐明业务体量、发展出路、货值情况等要素，万科将底本的北京区域、华东区域、华中区域等5个区域公司拆分为多个城市公司，不再设区一级的料理级别。拆分后，万科野心有北京公司、广佛公司、深圳公司等16个城市公司，由集团总部直管。
“做事部”的定位为集团霸术处做事务的专科运营核心，负责集团万般霸术处做事务的日常霸术料理，输出专科的轻金钱运营能力。谐和后，万科建立物业做事部、交易与货仓做事部、办公做事部等8个做事部。
集团料理层也发生了一定的变化。
一是任命卜令秋为集团财务总监。卜令秋来自“深铁系”，曾先后供职于深圳市天健（集团）股份有限公司、深圳市天健沥青说念路工程有限公司、深圳市市政工程总公司等公司，曾任深圳市特区建工集团有限公司财务金融部总司理。在本年9月初，卜令秋已厚爱成为万物云非扩充董事。此外，2008年加入万科的“宿将”韩慧华依旧担任万科扩充副总裁、财务负责东说念主。
二是原区域公司总负责东说念主初始负责具体职能部门，如原华东区域料理部首席结伙东说念主、总司理吴镝升任万科首席营销官；原西南区域料理部首席结伙东说念主、总司理李嵬，升任集团投资发展中心总司理。
三是重新调派总部各中心及各地区公司的负责东说念主，搭建全新的料理班子。此前据财新报说念，万科总部总共中心均确立了总司理岗亭，进步半数的总司理为原万科区域公司、城市公司或开荒霸术本部首席结伙东说念主等；各地区公司的总司理基本以原万科有关负责东说念主为主，仅北京区域由深圳国资委托深圳市地铁交易料理有限公司董事长李刚、深圳地铁置业集团有限公司副总司理王智余永诀担任一二把手。
比年来，万科已屡次进行组织架构谐和。
在房地产岑岭期，万科曾尝试废除总部原有的职能部门，改为缔造做事发展中心、料理中心、赞助中心，并构建做事结伙东说念主机制。这种向下放权的方式曾匡助万科达凯旋绩快速增长。
到了2021年，房地产步入下行期，万科出现销售规模萎缩、盈利走低等情况。在2022年3月举行的年度功绩会上，时任万科董事会主席郁亮曾默示，在竞争日益热烈、大型复杂样貌加多的情况下，充分授权、分散式的料理方式受到挑战。此外，万科旗下各城市公司能力错乱不皆，操盘繁芜度较大，一些够不上平均水平的样貌拉低了举座功绩答复。
《南边日报》曾在8月报说念，万科这次谐和战胜“强化管控与引发活力”并重的核心原则，指标是在强化组织管控与保握市集活力之间获取要津均衡，力求达成解决效劳与业务发展的双重熏陶。
丁祖昱默示，房企组织架构谐和的同期，新的问题也会随之出现。比如料理层的谐和与变动一样濒临团队东说念主员连带变动、东说念主才流失的难题，另外组织架构谐和过渡期也会带来新的挑战，比如总部与区域里面东说念主员的协同一联贯等。这些都需要企业在谐和后亟须均衡的要津点。
霸术仍然承压
万科当今仍濒临较大的霸术压力和严峻的流动性危险。
就在组织架构谐和的同期，9月16日晚，万科公告称，深铁集团将向万科提供不进步20.64亿元借款，用于偿还万科的公开债本息。这照旧是本年以来深铁第十次出资，已累计为万科提供近260亿元资金。
2025年，万科全年到期或行权的境表里公开债规模进步360亿元。万科虽已定期偿还了243.9亿元公开债，但流动性繁重仍未消逝。
阐明万科2025年半年报，上半年万科净蚀本约108.65亿元，蚀本额同比扩大27.51%。其中，归母净利润蚀本约119.47亿元，蚀本额同比加多21.25%。万科销售额握续下滑，2025年上半年达成销售额691.1亿元，同比降幅由2024年上半年的37.6%扩大至45.7%。
万科评释注解称，功绩蚀本的原因之一是房地产样貌结算规模赫然下落，且毛利率处于低位。2025年，万科开荒业务的结算面积为533.6万平方米，结算收入为740.5亿元，同比永诀下落39.3%和33.7%。
不外，2025年上半年，万科开荒业务的结算毛利率为8.1%，同比上涨1.3个百分点。这是万科开荒业务毛利率贯串六年下滑后，初次止跌回升。
万科利润蚀本更主要原因是存货跌价和计提减值。2025上半年，公司计提存货跌价准备约51.14亿元，同比大增约1.65倍；公司对非并表样貌计提存货跌价准备29.2亿元，额度同比加多27.5亿元。
聚拢营样貌出现蚀本亦涉及万科。财报败露，2025年上半年，聚拢营公司孝顺的权利利润蚀本了8.05亿元，导致万科举座投资收益蚀本了5.68亿元。在2024年同期，聚拢营公司为万科孝顺了4.96亿元权利利润。
扬弃2025年6月底，万科的总金钱约为11941.49亿元开yun体育网，比较2024年底减少7.16%；总欠债约为8729.88亿元，比较2024年底减少7.85%；净金钱约为3211.61亿元，较2024年底缩水了176.94亿元，降幅为5.22%。
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